계약금을 포기하거나 배액을 돌려주면 매매계약을 해제할 수 있을까?
다른 약정이 없다면 어느 한쪽이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 준 쪽은 이를 포기하고, 받은 쪽은 배액을 돌려줘 매매계약을 해제할 수 있어요. 이 해약금 방식과 위약금 특약의 차이를 살펴봐요.
부동산 매매계약에서 계약금은 다른 약정이 없다면 해약금으로 작용해요.
어느 한쪽이 계약 이행에 착수하기 전까지 준 사람은 계약금을 포기하고, 받은 사람은 배액을 돌려주면 계약을 해제할 수 있어요. 이 방식으로 해제하면 별도의 손해배상은 청구할 수 없고, 계약금을 위약금으로 정한 특약이 없다면 채무불이행만으로 계약금이 당연히 상대방에게 귀속되지는 않아요.
해약금으로 해제하는 경우
매매계약 때 계약금이나 보증금 등의 명목으로 금전 또는 물건을 건넸다면, 당사자 사이에 다른 약정이 없는 경우 민법상 해약금 규정이 적용돼요. 계약금을 준 쪽은 그 돈을 포기하고, 받은 쪽은 받은 금액의 두 배를 돌려주는 방식으로 계약을 해제할 수 있어요.
다만 어느 한쪽이 이행에 착수하기 전까지만 가능한 방법이에요.
여기서 말하는 해제는 계약금 포기나 배액 상환을 통해 계약관계를 끝내는 방식이에요. 이 방식으로 해제한 경우에는 상대방에게 손해배상을 별도로 청구할 수 없어요.
따라서 계약금 상당액을 손해배상금으로 받는 것과 해약금에 따라 계약을 해제하는 것을 같은 것으로 보아서는 안 돼요.
위약금 특약과는 달라요
계약금은 특별한 약정이 없어도 해약금의 성격을 가질 수 있지만, 그것만으로 위약금이 되는 것은 아니에요.
위약금으로 정한다는 특약이 없다면 한쪽의 귀책사유로 계약이 해제됐다는 이유만으로 계약금이 상대방에게 자동으로 넘어가는 것은 아니에요.
자료에 따르면 이 경우 상대방은 계약 불이행으로 입은 실제 손해를 배상받을 수 있을 뿐이에요.
그러므로 계약서를 확인할 때는 계약금의 액수만 볼 것이 아니라, 계약금이 위약금으로 정해져 있는지와 해제 방식에 관한 약정이 있는지를 함께 살펴야 해요. 당사자 사이에 다른 약정이 있다면 해약금 규정의 기본 원칙과 구별해 약정 내용을 확인해야 해요.
가상의 상황에 적용해 보면
예를 들어 매수인이 계약금을 지급한 뒤, 어느 쪽도 이행에 착수하지 않았고 계약서에 다른 약정도 없다고 가정해 볼게요.
매수인이 계약을 되돌리려면 계약금을 포기하는 방식으로 해제할 수 있어요.
반대로 매도인이 해제하려면 받은 계약금의 배액을 돌려줘야 해요.
이 해약금 방식으로 해제한 뒤에는 별도의 손해배상을 청구할 수 없어요.
반면 계약서에 계약금을 위약금으로 정한다는 특약이 있는지는 별도로 확인해야 해요. 특약이 없다면 계약 불이행만으로 계약금이 자동 귀속되는 것은 아니며, 실제 손해에 관한 배상 문제와 해약금에 따른 해제는 구별해서 살펴야 해요.
자주 묻는 질문
계약금을 받았는데 계약을 이행하지 않으면 그 돈을 무조건 가져도 되나요?
아니에요.
위약금으로 정한 특약이 없다면 채무불이행만으로 계약금이 당연히 상대방에게 귀속되는 것은 아니에요. 실제 손해의 배상 문제는 별도로 볼 수 있어요.
어느 한쪽이 이행에 착수한 뒤에도 계약금을 포기하거나 배액을 주면 해제할 수 있나요?
자료에서 설명하는 계약금에 의한 해제는 어느 한쪽이 이행에 착수하기 전까지 가능해요. 이행에 착수한 뒤의 해제 여부는 이 해약금 방식만으로 판단할 수 없어요.
정리
계약금을 이용한 해제와 위약금 약정은 서로 다른 문제예요.
계약서의 특약과 이행 착수 여부를 함께 확인해야 해요.
부동산 계약의 구체적인 문구와 진행 상황에 따라 적용이 달라질 수 있어요.
계약금에 따른 해약금 해제와 위약금 귀속을 구별하는 내용은 부동산전문변호사에서도 주제와 연결해 살펴볼 수 있어요.